Geologi

Hak Mineral | Informasi Sewa Minyak & Gas dan Royalti

Posted on
Pengarang: Laura McKinney
Tanggal Pembuatan: 7 April 2021
Tanggal Pembaruan: 1 Juli 2024
Anonim
Hak Mineral | Informasi Sewa Minyak & Gas dan Royalti - Geologi
Hak Mineral | Informasi Sewa Minyak & Gas dan Royalti - Geologi

Isi


"Hak mineral" memberikan hak kepada seseorang atau organisasi untuk mengeksplorasi dan menghasilkan batu, mineral, minyak dan gas yang ditemukan di atau di bawah permukaan sebidang tanah. Pemilik hak mineral dapat menjual, menyewakan, memberi hadiah, atau mewariskannya kepada orang lain secara individu atau seluruhnya. Misalnya, adalah mungkin untuk menjual atau menyewakan hak atas semua komoditas mineral di bawah properti dan mempertahankan hak ke permukaan. Dimungkinkan juga untuk menjual hak ke unit batuan tertentu (seperti Pittsburgh Coal Seam) atau menjual hak ke komoditas mineral tertentu (seperti batu kapur).

Biaya Sederhana - Kepemilikan Lengkap

Di sebagian besar negara di dunia, semua sumber daya mineral milik pemerintah. Ini termasuk semua batuan, mineral, minyak dan gas berharga yang ditemukan di atau di dalam Bumi. Organisasi atau individu di negara-negara tersebut tidak dapat secara legal mengekstraksi dan menjual komoditas mineral apa pun tanpa terlebih dahulu memperoleh izin dari pemerintah.


Di Amerika Serikat dan beberapa negara lain, kepemilikan sumber daya mineral pada awalnya diberikan kepada individu atau organisasi yang memiliki permukaan. Pemilik properti ini memiliki "hak permukaan" dan "hak mineral". Kepemilikan pribadi yang lengkap ini dikenal sebagai "real fee sederhana."

Fee simple adalah jenis kepemilikan yang paling dasar. Pemilik mengontrol permukaan, bawah permukaan dan udara di atas properti. Pemilik juga memiliki kebebasan untuk menjual, menyewakan, memberi hadiah, atau mewariskan hak-hak ini secara individu atau seluruhnya kepada orang lain.


Jika kita kembali ke masa sebelum hari pengeboran dan penambangan, transaksi real estat adalah transfer biaya sederhana. Namun, begitu produksi mineral komersial menjadi mungkin, cara orang memiliki properti menjadi jauh lebih kompleks. Saat ini, sewa, penjualan, hadiah, dan warisan masa lalu telah menghasilkan lanskap di mana banyak orang atau perusahaan memiliki kepemilikan sebagian atau hak atas banyak bidang real estat.


Sebagian besar negara bagian memiliki undang-undang yang mengatur pengalihan hak mineral dari satu pemilik ke pemilik lainnya. Mereka juga memiliki undang-undang yang mengatur kegiatan penambangan dan pengeboran. Undang-undang ini berbeda dari satu negara ke negara lain. Jika Anda mempertimbangkan transaksi hak mineral atau memiliki kekhawatiran tentang ekstraksi mineral di dekat properti Anda, penting untuk memahami hukum negara bagian Anda. Jika Anda tidak memahami undang-undang ini, Anda harus mendapatkan nasihat dari seorang pengacara yang dapat menjelaskan bagaimana mereka berlaku untuk situasi Anda.



Tambang batubara permukaan: Truk penambangan besar dimuat dengan batu bara di tambang permukaan ini. Di sini dua lapisan batubara tebal sedang dilepas. Penambangan permukaan melibatkan pengupasan semua lapisan tanah penutup (batuan dan tanah di atas lapisan batu bara), menghilangkan batu bara, mengganti lapisan penutup dan menanami kembali lahan. Penambangan permukaan benar-benar mengganggu tanah dan menghasilkan lanskap baru. Ini bisa dilakukan ketika lapisan batubara dekat dengan permukaan. Bergantung pada kualitas batu bara dan faktor-faktor lain, overburden sekitar sepuluh kaki dapat dihilangkan untuk setiap kaki batu bara. Hak cipta gambar iStockphoto / Rob Belknap.

Hak Permukaan vs. Hak Mineral

"Aku akan membayar kamu $ 100.000 untuk batu bara di bawah properti kamu!" Jenis transaksi ini sudah sering terjadi. Pemilik biaya sederhana mungkin tidak memiliki minat atau kemampuan untuk memproduksi batubara di bawah propertinya tetapi perusahaan batubara melakukannya.

Dalam jenis transaksi ini, pemilik ingin menjual batubara tetapi tetap memiliki dan mengendalikan permukaan. Perusahaan batubara ingin memproduksi batubara tetapi tidak ingin membayar harga tambahan untuk mendapatkan bangunan dan permukaan. Jadi, dibuat perjanjian untuk berbagi properti. Pemilik asli akan mempertahankan bangunan dan hak atas permukaan, dan perusahaan batubara akan memperoleh hak atas batubara. Transaksi dapat melibatkan semua komoditas mineral (diketahui atau tidak dikenal) yang ada di bawah properti, atau, transaksi dapat terbatas pada komoditas mineral tertentu (seperti "semua batubara") atau bahkan satuan batuan tertentu (seperti "Pittsburgh" Batu bara").

Tambang batubara bawah tanah: Ketika batubara terlalu dalam untuk tambang permukaan, sebuah perusahaan pertambangan akan membangun tambang bawah tanah. Mereka dapat terowongan ke lapisan batubara atau mengebor poros besar ke tingkat pertambangan. Poros ini cukup besar untuk menurunkan peralatan tambang dan pekerja ke tambang dan menghilangkan batubara. Poros ekstra harus dibangun untuk ventilasi tambang. Penambangan bawah tanah dapat merusak permukaan karena kamar dan lorong biasanya ditutup karena kehancuran atau penyelesaian seiring waktu. Kadang-kadang kerusakan terjadi setelah orang-orang yang bertanggung jawab mati dan perusahaan pertambangan mati. Jadi, tidak ada yang menuntut. Atau, kontrak yang menyampaikan hak mineral memberi kekebalan pada perusahaan pertambangan. Gambar Biro Pengelolaan Tanah.

Membeli / Menjual Hak Mineral

Membeli / menjual lapisan batubara jauh lebih kompleks daripada membeli / menjual mobil. Ketika Anda membeli mobil, Anda cukup membayarnya, mengajukan transfer hak milik kepada pemerintah dan mengantar mobil pulang. Ketika mobil aus, ia pergi ke halaman sampah dan satu-satunya yang tersisa adalah memori. Namun, ketika hak mineral dibeli, pembeli dan semua pemilik hak mineral masa depan akan memiliki hak untuk mengeksploitasi properti. Dan, penjual dan semua pemilik permukaan di masa depan harus hidup dengan konsekuensinya. Biasanya, ekstraksi mineral akan terjadi di masa mendatang. Perusahaan pertambangan sering menjadwalkan peralatan dan karyawan mereka bertahun-tahun sebelumnya. Atau, perusahaan pertambangan dapat membeli properti sebagai "cadangan" di masa depan.

Ada kemungkinan juga bahwa pemilik mineral baru tidak memiliki niat produksi. Mereka hanya membeli properti sebagai investasi. Tujuan mereka adalah menjual hak mineral kepada perusahaan pertambangan yang akan memikul tugas produksi. Spekulan yang tidak memiliki niat untuk menambang membeli banyak properti mineral. Mereka hanya berusaha menjadi "perantara" yang memperoleh properti berharga dari pemilik perorangan dan menengahi properti itu ke perusahaan pertambangan dengan harga lebih tinggi.

(Pembeli "spekulan" ini juga sering menggunakan opsi. Dalam transaksi opsi, mereka menawarkan sejumlah kecil uang kepada pemilik properti hari ini untuk opsi membeli properti dengan harga tertentu pada atau sebelum tanggal yang ditentukan di masa depan. Spekulan kemudian dengan cepat mencoba menemukan seseorang yang akan membayar harga yang lebih tinggi dan menghasilkan laba yang signifikan. Jika spekulan gagal membayar harga yang ditentukan pada tanggal kedaluwarsa, pemilik properti menyimpan pembayaran opsi.)

Ketika sebuah perusahaan membeli hak mineral, ia juga membeli hak untuk memasuki properti dan menghapus sumber daya di waktu mendatang. Dalam sebagian besar transaksi ini, pemilik permukaan tidak mengatakan kapan penambangan terjadi, bagaimana hal itu akan dilakukan dan apa yang akan dilakukan untuk memulihkan properti. Sebagian besar ketidaksepakatan antara pembeli dan penjual terjadi pada saat penambangan. Jika penjual menginginkan kontrol pada waktu itu, ia harus mengantisipasi apa yang mungkin salah dan menulis kontrak yang akan mempertahankan keinginannya. Perlu diingat bahwa cucu Anda mungkin memiliki properti ketika ekstraksi terjadi. Anda dibayar di muka tetapi dia akan hidup dengan kesepakatan itu.



Estimasi tonase batubara: Berapa banyak batubara di sana? Ini adalah perhitungan yang cukup mudah. Acre-foot adalah unit dasar pengukuran untuk batubara di bawah permukaan bumi. Satu acre-foot batubara adalah satu acre di area dan satu kaki tebal. Beratnya sekitar 1800 ton. Menghitung jumlah ton batubara di bawah properti melibatkan dua perkalian.

1) Dalam perhitungan ini kami memiliki properti seluas 120 acre yang sepenuhnya ditopang oleh lapisan batubara dengan ketebalan rata-rata 6 kaki. Mengalikan jumlah acre kali ketebalan rata-rata batubara akan menghasilkan jumlah acre-feet batubara di bawah properti.

2) Diketahui bahwa satu acre-foot batubara memiliki berat sekitar 1800 ton. Karena itu, jika kita mengalikan jumlah acre-foot batubara di bawah properti dengan 1800 ton / acre-foot, hasilnya adalah jumlah ton batubara di bawah properti.

Jumlah ton yang diperoleh dalam perhitungan ini adalah total ton di bawah ini. Jumlah ton yang dapat dipulihkan akan menjadi jumlah yang jauh lebih kecil. Tingkat pemulihan untuk penambangan permukaan sering sekitar 90%. Tingkat pemulihan untuk penambangan bawah tanah bisa serendah 50% karena pilar batu bara harus ditinggalkan di tambang untuk mendukung atap.

Seorang ahli geologi profesional atau survei geologi negara mungkin dapat membantu Anda menentukan apakah lapisan batubara ada di bawah properti Anda. Mereka mungkin juga memiliki perkiraan seberapa tebal lapisan itu.

Sewa Mineral dan Royalti

Terkadang perusahaan pertambangan tidak ingin membeli properti karena mereka tidak yakin dengan jenis, jumlah atau kualitas mineral yang ada di sana. Dalam situasi ini perusahaan pertambangan akan menyewakan hak mineral atau sebagian dari hak tersebut.

Sewa adalah perjanjian yang memberi perusahaan pertambangan hak untuk memasuki properti, melakukan tes, dan menentukan apakah ada mineral yang cocok di sana. Untuk memperoleh hak ini, perusahaan pertambangan akan membayar sejumlah uang kepada pemilik properti ketika kontrak ditandatangani. Pembayaran ini mencadangkan properti untuk perusahaan pertambangan untuk jangka waktu tertentu. Jika perusahaan menemukan mineral yang cocok, perusahaan dapat melanjutkan penambangan. Jika perusahaan pertambangan tidak memulai produksi sebelum masa sewa berakhir, maka semua hak atas properti dan mineral dikembalikan kepada pemilik.

Ketika mineral diproduksi dari properti sewaan, pemilik biasanya dibayar bagian dari pendapatan produksi. Uang ini dikenal sebagai "pembayaran royalti." Jumlah pembayaran royalti ditentukan dalam perjanjian sewa. Ini bisa berupa jumlah tetap per ton mineral yang diproduksi atau persentase dari nilai produksi. Istilah lain juga mungkin.

Ketika menandatangani perjanjian sewa, pemilik properti harus mengantisipasi kegiatan apa pun yang mungkin dilakukan penyewa saat menjelajahi properti. Eksplorasi ini mungkin termasuk lubang pengeboran, membuka galian, atau membawa mesin dan instrumen ke properti. Menentukan apa yang diizinkan dan restorasi apa yang diperlukan adalah bagian dari perjanjian sewa yang baik.

Haruskah Anda menandatangani sewa gas? (Bagian satu): Diskusi tentang faktor-faktor yang perlu dipertimbangkan oleh pemilik tanah sebelum menandatangani sewa gas di properti mereka. Menampilkan Ken Balliet dan Dave Messersmith, keduanya Extension Educators with Penn State Extension.

Hak Minyak dan Gas Bumi

Hak mineral sering kali mencakup hak atas minyak dan gas alam yang ada di bawah properti. Hak atas komoditas ini dapat dijual atau disewakan kepada orang lain. Dalam kebanyakan kasus, hak migas disewa. Penyewa biasanya tidak pasti apakah minyak atau gas akan ditemukan, sehingga mereka umumnya lebih suka membayar sejumlah kecil untuk sewa daripada membayar jumlah yang lebih besar untuk membeli. Suatu sewa memberi hak penyewa hak untuk menguji properti dengan pengeboran dan metode lainnya. Jika pengeboran menemukan minyak atau gas dengan kuantitas dan kualitas yang dapat dipasarkan, itu dapat diproduksi langsung dari sumur eksplorasi.

Untuk membujuk pemilik properti untuk berkomitmen pada sewa, penyewa biasanya menawarkan pembayaran sewa (sering disebut "bonus penandatanganan"). Ini adalah pembayaran di muka kepada pemilik untuk memberikan penyewa hak untuk menjelajahi properti untuk jangka waktu terbatas (biasanya beberapa bulan hingga beberapa tahun). Jika penyewa tidak mengeksplorasi, atau mengeksplorasi dan tidak menemukan minyak atau gas yang dapat dipasarkan, maka sewa berakhir dan penyewa tidak memiliki hak lebih lanjut. Jika penyewa menemukan minyak atau gas dan mulai berproduksi, aliran pembayaran royalti yang teratur biasanya membuat ketentuan sewa berlaku.

Haruskah Anda menandatangani sewa gas? (Bagian satu): Diskusi tentang faktor-faktor yang perlu dipertimbangkan oleh pemilik tanah sebelum menandatangani sewa gas di properti mereka. Menampilkan Ken Balliet dan Dave Messersmith, keduanya Extension Educators with Penn State Extension.

Haruskah Anda menandatangani sewa gas? (Bagian kedua): Diskusi tentang faktor-faktor yang perlu dipertimbangkan oleh pemilik tanah sebelum menandatangani sewa gas di properti mereka. Menampilkan Ken Balliet dan Dave Messersmith, keduanya Extension Educators with Penn State Extension.

Satu masalah yang bisa terjadi adalah ketika penyewa menemukan minyak atau gas tetapi tidak memiliki cara untuk mengangkutnya ke pasar. Beberapa perjanjian sewa memiliki klausul "waiting on pipeline" yang memperpanjang hak penyewa untuk jangka waktu terbatas atau tidak terbatas.

Selain bonus penandatanganan, sebagian besar perjanjian sewa mewajibkan penyewa untuk membayar pemiliknya bagian dari nilai minyak atau gas yang diproduksi. Persentase royalti adat adalah 12,5 persen atau 1/8 dari nilai minyak atau gas di kepala sumur. Beberapa negara bagian memiliki undang-undang yang mengharuskan pemiliknya membayar royalti minimum (seringkali 12,5 persen). Namun, pemilik yang memiliki properti yang sangat diinginkan dan keterampilan negosiasi yang sangat maju kadang-kadang bisa mendapatkan 15 persen, 20 persen, 25 persen atau lebih. Ketika minyak atau gas bumi diproduksi, pembayaran royalti dapat sangat melebihi jumlah yang dibayarkan sebagai bonus penandatanganan. (Alat estimasi royalti untuk gas alam kering.)

Haruskah Anda menandatangani sewa gas? (Bagian kedua): Diskusi tentang faktor-faktor yang perlu dipertimbangkan oleh pemilik tanah sebelum menandatangani sewa gas di properti mereka. Menampilkan Ken Balliet dan Dave Messersmith, keduanya Extension Educators with Penn State Extension.

Kolom Stratigrafi: The Shale Marcellus adalah target dari banyak sumur gas di Pennsylvania. Di beberapa bagian negara itu tepat di atas Batugamping Onondaga. The Utica Shale terletak di bawah Onondaga. Berikut adalah kutipan dari situs web Departemen Perlindungan Lingkungan Pennsylvania yang menjelaskan pentingnya:

"Minyak atau gas Anda dapat diproduksi atau ditangkap dari sumur di luar batas-batas saluran properti Anda. Faktanya, satu-satunya perlindungan Anda adalah jika properti minyak atau gas Anda tunduk pada Undang-Undang Konservasi Minyak dan Gas, 58 PS § 401.1 et seq. Jika jadi, gas di properti Anda dapat dimasukkan dalam unitisasi atau pooling order yang dikeluarkan oleh Commonwealth atas perintah seorang produsen di saluran tetangga. Operator sumur itu kemudian harus membayar kepada Anda royalti produksi berdasarkan bagian proporsional Anda dari produksi dari sumur, tergantung pada seberapa banyak dari traktat Anda yang dianggap berkontribusi terhadap kolam sumur. Undang-undang ini berlaku untuk sumur minyak atau gas yang menembus cakrawala Onondaga dan dalamnya lebih dari 3.800 kaki. "

Gambar oleh: Robert Milici dan Christopher Swezey, 2006, Penilaian Sumberdaya Minyak dan Gas Bumi Appalachian Basin: Devonian Shale – Paleozoikum Total Petroleum System. Seri Open-File Report 2006-1237. Survei Geologi Amerika Serikat. Lihat stratigrafi lengkap untuk area lain.

Unitisasi dan Pooling Minyak dan Gas

Di bawah permukaan, minyak dan gas memiliki kemampuan untuk bergerak melalui batu. Mereka dapat melakukan perjalanan melalui ruang pori-pori kecil - seperti antara butiran pasir di batu pasir atau melalui celah kecil yang diciptakan oleh fraktur. Mobilitas ini memungkinkan sumur untuk mengalirkan minyak atau gas dari tanah yang berdekatan. Jadi, sumur yang dibor di tanah Anda bisa mengalirkan gas dari tanah tetangga jika sumur itu dibor cukup dekat dengan batas properti.

Beberapa negara telah mengakui kemampuan minyak dan gas untuk melintasi batas-batas properti di bawah tanah. Negara-negara ini telah menghasilkan peraturan yang mengatur pembagian royalti migas secara adil. Negara-negara bagian ini umumnya mewajibkan perusahaan pengeboran untuk menentukan bagaimana royalti minyak dan gas akan dibagi di antara pemilik properti yang berdekatan ketika izin untuk pengeboran diajukan. Pembagian royalti yang diusulkan akan didasarkan pada apa yang diketahui tentang geometri reservoir minyak atau gas dibandingkan dengan geometri kepemilikan properti di permukaan. Prosedur ini dikenal sebagai "unitisasi."

Beberapa negara tidak memiliki aturan untuk unitisasi royalti minyak dan gas. Negara-negara lain memilikinya tetapi hanya untuk sumur yang menghasilkan dari daerah tertentu atau dari kedalaman tertentu. Aturan-aturan ini dapat memainkan peran penting dalam leasing atau strategi pengembangan sumber daya. Beberapa orang bercerita tentang orang-orang darat yang mengatakan, "Sewa saya sekarang atau kami akan mengebor tanah tetangga Anda dan mengeringkan gas Anda tanpa membayar sepeser pun." Dalam beberapa situasi, tidak adanya peraturan negara memungkinkan hal ini terjadi. Jika Anda dihubungi tentang penyewaan hak mineral Anda, Anda harus menghubungi pengacara untuk meminta nasihat tentang bagaimana undang-undang negara bagian Anda akan berlaku untuk properti Anda.

(Catatan: Di Pennsylvania, aturan untuk berbagi gas alam berubah pada kedalaman tertentu di bawah permukaan dan pada posisi tertentu di kolom stratigrafi. Lihat bagian berlabel "Kolom Stratigrafi" di dekat bagian bawah halaman ini untuk informasi lebih lanjut. Di beberapa daerah aturan digunakan untuk berbagi gas Marcellus Shale dapat berbeda dari aturan yang digunakan untuk berbagi gas dari Utica Shale yang mendasarinya. Konsultasikan dengan seorang pengacara tentang bagaimana ini mungkin berlaku untuk properti Anda.)

Pengeboran horisontal: Dalam ilustrasi ini sebuah sumur telah dibor secara vertikal tetapi menyimpang ke horisontal di bawah permukaan. Jenis pengeboran ini dapat memperluas jangkauan sumur sejauh satu mil atau lebih ke segala arah. Karena itu dimungkinkan untuk mengebor sumur pada satu properti dan mengalirkan minyak atau gas dari tanah yang berdekatan. Bagaimana gas dan royalti akan dibagikan terkadang ditentukan oleh peraturan negara dan kadang-kadang oleh perjanjian pribadi. Peraturan yang mengatur pembagian produksi minyak dan gas bervariasi dari satu negara bagian ke negara lain (dan untuk situasi pengeboran yang berbeda dalam satu negara bagian). Sangat penting untuk mengetahui peraturan atau mendapatkan nasihat yang dapat diandalkan sebelum melakukan transaksi minyak dan gas.

Negosiasi Hak Mineral

Sebuah cerita pendek .... Dua pria berada di toko perangkat keras dan berjalan-jalan seorang pria yang bertanya ... "Apakah Anda sudah menyewa hak mineral Anda? Saya akan membayar Anda $ 500 per hektar - dan menulis cek Anda pagi ini." Seorang pria mengambil cek dan berlari langsung ke bar. Laki-laki lain mengambil sewa dan berlari langsung ke pengacaranya. Salah satu dari pria ini memiliki sejuta teman malam itu. Yang lain punya satu juta dolar di bank.

Tiga hal diperlukan untuk membuat kesepakatan hak mineral yang sukses: 1) pengetahuan, 2) keterampilan, dan 3) kesabaran. Jika kemampuan Anda gagal di salah satu dari ketiganya, Anda bisa kehilangan banyak uang. Dalam transaksi hak mineral, Anda akan berhadapan dengan negosiator profesional dengan pengetahuan mendalam. Jika Anda tidak memiliki ketiga kemampuan yang diperlukan, maka cari pengacara yang baik atau profesional properti mineral lainnya. Bantuan mereka biasanya tidak memerlukan biaya banyak, tetapi perbedaan yang dapat mereka lakukan dalam transaksi bisa sangat besar.

Deposit minyak dan gas antiklinal: Ilustrasi ini menunjukkan sumur yang akan menghasilkan minyak dan gas alam dari antiklin. Dalam gambar ini kita dapat dengan mudah melihat bahwa hanya sebagian dari properti permukaan secara langsung di atas akumulasi minyak dan gas. Penempatan sumur sangat penting untuk pengembangan reservoir ini.

Ada Lebih Banyak Kontrak yang Baik daripada Uang!

Selain masalah keuangan, kontrak sewa atau penjualan dapat melakukan lebih dari sekadar menentukan jumlah yang dibayarkan kepada pemilik. Ini juga dapat berisi bahasa yang melindungi properti pemilik dan gaya hidup saat eksplorasi, penambangan, pengeboran, dan produksi berlangsung. Kontrak dapat menetapkan pedoman yang melindungi pemilik bangunan, jalan, ternak, tanaman, dan aset lainnya. Ini juga dapat memesan bagian dari properti yang tidak akan terganggu selama eksplorasi, penambangan, pengeboran, dan produksi.

Dalam kebanyakan transaksi, penyewa adalah orang yang menyiapkan kontrak untuk ditandatangani. Jika pemilik menandatangani tanpa mendapat saran profesional, hak yang disampaikan kepada penyewa mungkin lebih besar dari yang ingin diberikan pemilik. Setiap pemilik yang tidak memiliki pengetahuan atau pengalaman dengan transaksi hak mineral harus mencari nasihat atau perwakilan dari seorang pengacara atau profesional properti mineral. Lessees akan sering menerima revisi signifikan untuk apa yang terkandung dalam kontrak sewa atau penjualan standar mereka.

Sumur gas alam: Pengeboran untuk gas alam biasanya mengganggu beberapa hektar tanah. Beberapa hektar biasanya dibersihkan untuk blok bor. Terkadang dibutuhkan beberapa hektar untuk tangkapan limpasan atau pengolahan air. Dan, jika sumur gas berhasil, pipa akan dibangun untuk mengangkut gas ke pasar. Hak cipta gambar iStockphoto / Edward Todd.

Ketidaksepakatan Selama Ekstraksi

Perselisihan antara pemilik hak mineral dan pemilik hak permukaan biasanya timbul pada saat ekstraksi mineral.

Kegiatan ini dapat memerlukan penggunaan permukaan dan merusak kenikmatan pemilik permukaan dari properti. Di sinilah kata-kata dari perjanjian hak mineral atau perjanjian sewa menjadi sangat penting. Perjanjian tersebut dapat memberikan pemilik mineral hak untuk mengekstraksi mineral kapan saja, menggunakan metode apa pun dan tanpa kompensasi atau memperhatikan pemilik permukaan. Inilah sebabnya mengapa bantuan hukum harus diperoleh saat menjual atau menyewakan hak mineral.

Saat membeli hak permukaan (ini bisa sesederhana membeli rumah), merupakan ide bagus untuk memeriksa dengan cermat kata-kata dari perjanjian hak mineral apa pun yang berlaku untuk properti. Ini dapat memberikan kebebasan yang signifikan kepada pemilik mineral pada saat ekstraksi. Meskipun Anda tidak terlibat dalam transaksi yang menjual hak mineral dari properti, Anda tetap terikat oleh kontrak itu.

Ketika Anda membeli properti, Anda membeli baik aset maupun liabilitasnya. Menyewa seorang pengacara yang dapat melakukan penelitian yang diperlukan dan mendidik Anda tentang apa yang Anda beli.

Ketika hak mineral dijual atau disewa, pihak-pihak yang terlibat dalam transaksi harus dalam perjanjian penuh tentang bagaimana ekstraksi akan terjadi, reklamasi apa yang akan dilakukan, peralatan apa yang akan tetap di properti, akses apa yang akan dibutuhkan oleh penyewa, dan siapa yang bertanggung jawab atas masalah yang diantisipasi. Sebagian besar negara bagian memiliki undang-undang dan peraturan pertambangan yang membatasi tindakan perusahaan pertambangan selama proses ekstraksi dan membutuhkan reklamasi. Namun, undang-undang ini mungkin tidak memenuhi harapan pemilik permukaan. Untuk menghindari masalah, masalah ini harus diatasi dalam kontrak pada saat penjualan. Sekali lagi, pemilik properti harus memiliki pengacara yang dapat meneliti, bernegosiasi, mendidik, dan memastikan bahwa kontraknya sesuai.


Kerusakan yang Tertunda pada Permukaan

Kerusakan pada permukaan bisa ditunda. Turunnya pekerjaan bawah tanah atau penyelesaian area yang ditambang di permukaan mungkin tidak terjadi atau terdeteksi hingga beberapa dekade setelah penambangan selesai. Pemilik perkebunan sederhana harus mempertimbangkan fakta-fakta ini sebelum mengadakan perjanjian penjualan atau penyewaan hak mineral. Konsekuensi ekstraksi mineral akan diteruskan ke ahli waris dan semua pemilik properti selanjutnya. Sudah lazim bagi properti yang dirusak untuk tidak menunjukkan tanda-tanda penurunan selama beberapa dekade setelah penambangan selesai. Kemudian, retakan dan penurunan mulai muncul. Dalam situasi ini perusahaan pertambangan mungkin lama mati dan pemiliknya lama mati. Tidak ada seorang pun yang bertanggung jawab - bahkan jika perbaikan atas kerusakan telah ditulis dalam perjanjian sewa atau penjualan.


Kerusakan pada Akuifer

Banyak rumah tangga di daerah di mana penambangan atau pengeboran terjadi di luar layanan pasokan air publik. Pemilik properti ini mengandalkan sumur air untuk memproduksi air mereka. Ketika penambangan bawah tanah terjadi di bawah properti, beberapa penurunan tanah dan pemukiman harus diharapkan. Jika tambang berada di bawah akuifer yang disadap oleh sumur, subsidensi tambang dapat merusak akuifer, menyebabkan airnya mengalir ke unit batuan yang lebih dalam. Hal ini dapat menyebabkan hilangnya pasokan air sementara atau permanen. Ini juga dapat merusak kualitas air. Nilai properti pedesaan tanpa pasokan air jauh lebih rendah daripada properti yang sama dengan pasokan air.

Membeli Rumah, Tanah, atau Pertanian

Ketika membeli properti di area pengembangan mineral potensial atau bersejarah, pembeli harus menentukan apakah biaya real estate sedang dibeli atau apakah kepemilikan akan dibagikan kepada orang lain. Transaksi hak mineral biasanya merupakan masalah catatan publik, dan salinan akta atau perjanjian lainnya diajukan di kantor pemerintah.

Pembeli real estat harus meminta penjual untuk menentukan hak apa yang sedang disampaikan dan memiliki pengacara yang mengonfirmasi bahwa penjual memiliki apa yang sedang dijual. Di banyak daerah penjualan hak mineral dicatat dalam catatan pemerintah dalam buku atau basis data perbuatan yang berbeda dari penjualan properti permukaan. Ini berarti bahwa akta ke permukaan properti mungkin tidak menyebutkan hak mineral yang telah dijual. Di area bersejarah atau aktivitas penambangan potensial, pembeli properti harus menyewa seorang pengacara yang dapat melakukan penelitian ini dan mengkonfirmasi apa yang sedang dibeli. Ini dapat mencegah kejutan dan masalah di masa depan.

Pembeli hak mineral mungkin menyiapkan perjanjian penjualan dan menyiapkannya sehingga semuanya akan menguntungkannya. Dia ingin kebebasan memasuki properti kapan saja, membawa peralatan apa pun yang diperlukan, mengekstraksi mineral menggunakan metode apa pun, dan melakukan reklamasi minimum yang disyaratkan oleh hukum negara. Seseorang yang membeli rumah di atas hak mineral ini seratus tahun kemudian tidak akan mengatakan bagaimana pemilik mineral menggunakan propertinya selama pemilik mineral mematuhi perjanjian penjualan dan hukum yang berlaku.

Hukum Negara Bagian dan Lokal Selalu Berlaku

Sebagian besar negara bagian memiliki undang-undang yang mengatur kegiatan penambangan dan pengeboran. Ada juga undang-undang yang mengatur penjualan properti permukaan dan mineral. Undang-undang ini dimaksudkan untuk melindungi lingkungan dan semua pihak yang terlibat dalam transaksi properti. Undang-undang ini adalah satu-satunya perlindungan yang tersedia untuk pembeli atau penjual pada masalah yang tidak secara khusus dibahas dalam perjanjian transaksi mineral.

Meskipun undang-undang hak mineral serupa dari satu negara ke negara lain, variasi kecil dapat membuat perbedaan besar ketika diterapkan pada transaksi individu. Selain itu, peraturan pertambangan dan minyak dan gas dapat sangat bervariasi dari satu negara bagian ke negara lain. Ini juga dapat memiliki perbedaan besar ketika diterapkan pada transaksi individu. Setiap transaksi adalah unik dan harus dipertimbangkan dengan cermat sebelum perjanjian permanen dibuat.

Apa yang Memenuhi Syarat sebagai "Mineral"?

Kata "mineral" digunakan dalam berbagai konteks. Umumnya, bijih logam, batu bara, minyak dan gas alam, batu permata, batu dimensi, agregat konstruksi, garam, dan bahan lainnya yang diekstraksi dari tanah dianggap sebagai mineral. Namun, tidak ada definisi "mineral" yang berlaku di setiap situasi, dan apa yang dianggap sebagai "mineral" dapat bervariasi dari satu negara ke negara lain dan bahkan berubah seiring waktu!

Uang Seperti Apa Yang Kita Bicarakan?

Jumlah uang yang berpindah tangan dalam transaksi properti mineral bisa sangat besar dibandingkan dengan pengalaman finansial orang kebanyakan. Total hasil (sewa + royalti) atau harga jual mineral seringkali dapat melebihi nilai hak permukaan. Mari kita pertimbangkan dua contoh:

Contoh A: Properti seluas 100 hektar sepenuhnya ditopang oleh lapisan batubara yang tebalnya delapan kaki. Pemilik setuju untuk membiarkan perusahaan pertambangan mengeluarkan batubara dengan royalti $ 3 per ton yang akan dibayarkan pada saat ekstraksi. Dengan asumsi tingkat pemulihan batubara 90%, pemilik akan dibayar hampir $ 4 juta.

Contoh B: Properti 100 acre dibor untuk gas alam, dan royalti akan dibagi oleh pemilik unit 640 acre yang langsung mengelilingi sumur. Pemilik properti akan menerima royalti 12,5% berdasarkan nilai sumur gas, yang pada saat produksi adalah $ 8 per seribu kaki kubik. Dengan asumsi tingkat produksi sumur rata-rata 2 juta kaki kubik gas per hari sepanjang tahun kalender, pemilik properti akan dibayar lebih dari $ 100.000 dolar untuk satu tahun produksi gas.

Transaksi minyak dan gas bumi melibatkan sejumlah besar uang, tetapi nilai sebenarnya bisa sulit untuk diperkirakan - terutama di daerah-daerah di mana sangat sedikit pengeboran telah terjadi di masa lalu atau di mana unit batuan dalam diuji untuk pertama kalinya.

Tiga Garis Bawah

1) Dapatkan bantuan profesional: Hak mineral dan transaksi sewa mineral melibatkan uang dalam jumlah besar dan sangat kompleks. Artikel ini dimaksudkan tidak lebih dari pengantar singkat. Jika Anda dihubungi tentang penyewaan atau penjualan hak mineral Anda, Anda harus segera mendapatkan saran dari seorang pengacara yang memiliki keahlian dalam transaksi mineral dan hukum negara Anda. Jika Anda tidak memiliki pengacara, Anda dapat menghubungi Asosiasi Pengacara setempat untuk mendapatkan panduan.

2) Pemilik permukaan memiliki hak: Secara umum, tujuan kontrak sewa atau pembelian adalah untuk menyampaikan hak eksplorasi dan produksi kepada perusahaan pengembangan mineral. Namun, pemilik permukaan juga memiliki beberapa hak. Hak-hak dasar pemilik permukaan diberikan oleh hukum negara; namun, setiap pemilik permukaan harus memutuskan apakah diperlukan perlindungan yang lebih kuat. Satu-satunya cara untuk melestarikannya adalah dengan memastikan bahwa kontrak tersebut mengandung bahasa yang memadai untuk melindungi tanaman, ternak, bangunan, properti pribadi, akses dan keinginan lainnya selama masa sewa atau secara permanen dalam hal penjualan. Lessees akan sering menerima revisi signifikan terhadap apa yang terkandung dalam kontrak sewa atau penjualan standar mereka; namun, mereka tidak berkewajiban untuk mengabulkan permintaan Anda. Mereka bisa pergi.

3) Pembeli dan penjual berhati-hatilah: Jika Anda ingin hasil keuangan yang baik dan perlindungan untuk properti Anda selama dan setelah produksi mineral, terserah Anda dan pengacara Anda untuk memastikan bahwa Anda memiliki kontrak yang baik. Pengetahuan dan keterampilan bernegosiasi adalah apa yang akan menentukan keberhasilan kesepakatan Anda. Jika Anda tidak memilikinya, Anda mengambil risiko besar.

Penolakan

Informasi di atas tidak boleh dianggap sebagai nasihat hukum. Ini menyajikan contoh situasi yang mungkin terjadi ketika komoditas berharga ada di bawah tanah. Berulang kali menyarankan mencari bantuan profesional jika Anda mempertimbangkan transaksi hak mineral. tidak menawarkan bantuan itu atau merekomendasikan orang yang menyediakannya.